TUhjnbcbe - 2022/8/15 8:42:00
今天下午，随着源昌斩获最后一块位于郫都区的土地，成都楼市首次“大考”落下帷幕：“双集中”首轮供应的40宗地全部出让完毕，面积合计约亩，成交总额达.86亿元。回过头来看这长达五天的集中土拍，虽然没有隔壁重庆那么激烈，但是也不乏看点。/首先在开始之前，我们要再次明确一点：成都本次的拍卖规则不仅实行“双限”模式，且除锦江区外，原5+区域清水售价与起拍楼面价比值在.0之内。也就是说，本次出让除了限制了最高地价外，也限制了后期销售的房价。这也促使各大开发商在拿地的时候面临着利润还是规模的选择难题。所以在前期传出的报名参拍企业中，我们没有发现融创、恒大等开发商的身影。在反复测算中，没有必拿的决心，选择缺席的企业不在少数。还有一个很有意思的事情。在土拍当天，一则由成都市住建局成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布的《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》（以下简称《办法（试行）》），直接将同时踩中“三条红线”（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于%，现金短债比小于1倍）或有严重失信情形的开发企业纳入竞拍黑名单。且该《办法（试行）》不仅即日起试行，试行期为一年，还进一步明确了具体的核查结果将由市级相关主管部门对相关主体实施动态审查。据统计显示，首开、富力、泰禾等都属于此前（截止00年底）相关机构统计的60余家上市房企中为数不多的一次性满踩三条红线的。换句话说，他们应将无缘成都今年的土地拍卖。企业：大批“新面孔”选手+强强联袂言归正传。从这几天参拍的企业来看，出现了一大批新面孔选手。除了我们前期文章提到的近两年涌入成都的新进开发商：爱情、美好、星河产业、鼎仁、港龙、景瑞、德信、石榴等。集中供地之后，新房企更难了？还有不少首次亮相成都的企业，如国锐、厦门源昌、大唐网络、成都永利融投资有限公司、重庆银河房地产开发有限公司等等，其中还有很多跨界的“选手”。这些企业来势十分迅猛，在激烈的拍卖场上抢下不少“面粉”。新进企业实力不可小觑，成都老牌房企也不甘示弱。从竞拍结果来看，主城区大部分出让土地依旧被牢牢掌握在老牌选手手上。而且相较于以往的各自为战，这次出于对利润的考虑，部分开发商选择了联手，如集中拍卖的第一天，电建就分别联合交投、德商啃下四块土地，一时间出尽风头。图源锐理数据土地：自持租赁住房面积比例成大看点本次土拍的第二个看点就是自持租赁住房面积比例。此前成都土拍中更多采用的是“无偿移交租赁住房/统筹住房”，如今则是“自持租赁住房”。根据相关要求，租赁住房的自持年限为30年，在自持年限内只能用于租赁，不得分割抵押、转让，若实施整体转让、整体抵押等处置的，处置后仍为租赁住房，不得分割销售。并且自持的租赁住房与项目内其他商品住房同步设计，同步建设，同步竣工。土地产权70年，租赁年限为30年，未明确是长租还是短租，是整租，还是散租。这其实给开发商留了足够的操作空间，当然，这也是考验开发商实力的难题。而且本次供应的40宗土地中，有30余宗在出让文件中明确了“竞自持租赁住房面积比例”的要求，自持比例普遍较高，从第一天的最高30%，到后面大部分都超过30%，甚至超过了50%的比例，这似乎根本不符合房企的拿地逻辑，也不符合市场规律，但是已然成为定局。未来，应该会有不少租赁住房进入市场。其中自持比例最高的是由四川远达竞得的高新区中和街道76亩地块，自持比例高达59%，成交楼面地价元/㎡；其次是天府新区兴隆街道的龙光地块，自持比例为45%，成交楼面地价元/㎡。高新区中和街道76亩地块市场：未来可能集中上市集中土拍下，楼市格局已然更新。开发商们不仅面临资金实力的考验，未来大量产品前后脚上市又是一项严酷的挑战。不管是已经打下疆域的老手，还是刚下场的新手，在新规则下都处于同样的起跑线下。未来顾客会为哪种产品买单？是他们需要解决的问题。而目前坊间存在很多对未来楼盘品质的焦虑：在开发商暴利时代过去后，产品质量会不会让人更加无奈。答案是不会的。在利润的压缩下，可能不会有太高标准的超越，但基本的质量问题还是可以得到保护的。早在成都第一批集中供地之前，3.新*就提到了“中心城区全面实施‘限房价、定品质、竞地价’出让”。定品质就是让开发商心里有数，别“无底线”的乱来，到时候大家脸上都不好看。而前几天出台的《关于提升成都市新建商品住宅建设品质的技术规定》（第一版）、《成都市新建成品住宅装修管理规定（试行）》两项通知更是进一步规范了“品质”这一诉求，大家有空可以去看看。退一万步讲，购房者也不是傻子，要是开发商们为了牟利而胡乱偷工减料，在行业竞争变得日趋激烈的当下，必定是死路一条。一个好的楼盘，产品质量必须过硬。随着消费升级，大众更注重基于居住本身的品质的提升。而高质量的住房产品，其成交量会遥遥领先，率先得到购房者的高度认可。未来，对于开发商来说，既然市场无法掌控，许多房企会选择回归产品、修炼内功。以更加打动客户的产品来吸引客户买单，而新房企的到来，最直接的影响在于可能能够带来更加丰富的产品选择。*部分图片来源于网络。*以下为广告：预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇