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上个周末我跑到成都调研，用三天时间看完了整个天府新区（直管区）。没错，就是那个很多人不看好的天府新区，也包括曾经的我。但年，天府新区亲自下场打了所有人的脸。4次万人摇，中签率最低不足1%土地楼面价齐平主城区，土地成交量最高存量最大，去化周期却只有8个月网红盘中海天府里，刚需家庭个月社保中签······一项项数据表明，天府新区过的真好。纠结再三，本次调研放弃了原计划的成都整个市场，只看了一个天府新区。2
年，天府新区依然很抢手。天府公园东万科天府锦绣只接受预约客户，且需要验资两百万南湖朗基湖畔时光售楼部内停满了车，马路边上同样被看房人塞满车自报刚需第二顺位，直接被网红盘置业顾问劝退“进不去摇号池”几乎无顺销盘，均需要摇号，大多楼盘表态需要刚需第二顺位及以上才能进入摇号池······本文对准天府新区，最简单直接的小白调研稿。市场基本面之前，简单说说成都新的摇号*策。年11月24日，成都开始实行3倍熔断制摇号*策。当楼盘登记购房人数超该批次推售房源套数3倍时，根据刚需家庭、普通家庭来划分顺序，顺位靠前的人进入摇号池（推售房源套数3倍）。其中刚需家庭细分四个顺位，同一顺位中通过缴纳社保时长进行第二次排序。拥有与楼盘所在区的户籍和社保的购房者为第一顺位；拥有与楼盘所在区户籍的购房者为第二顺位；拥有与楼盘所在区社保的购房者为第三顺位；其他拥有该楼盘购房资格的购房者为第四顺位。3
天府新区沿天府大道发展，主要板块如下。▲非官方划分，仅供参考1、南湖高新区和天府新区的承接板块，发展最早、区域最成熟。已交付的住宅小区众多，居住氛围浓厚、基础配套完善；背靠亩南湖湿地公园，生态环境不错，天府新区现阶段居住条件最好的一个板块。区域仅存的网红盘远大中央公园上批次开盘元/㎡，周边二手房元/㎡，有明显倒挂，尾盘状态中。▲远大中央公园隔壁商墅朗基湖畔时光售楼部门口整个南湖几乎无新房供应，即将进入二手房市场。2、锦江生态带年天府新区最火爆的板块，带紧邻南湖，整体的界面相似，配套比较成熟（大型商业在建），坐拥天府四中、天府三小两大王牌学校。但区域火爆完全因为低门槛和限价带来的倒挂。三大网红盘恒大天府半岛上批次元/㎡、阳光城未来悦上批次元/㎡、川发天府上城上批次元/㎡，产品面积较小，刚需客上车门槛低，且区域二手房价格元/㎡左右，倒挂元/㎡，万人摇哄抢。锦江生态带板块暂无房源可售，恒大天府半岛、川发天府上城均要等下批次，已释放出涨价元/㎡的信息，整体倒挂依然在。3、天府前湾（麓山+万安南）天府新区比较新的板块（上图中麓山+万安南的大部分区域），除麓山板块及周边成熟外，其他区域还在起步阶段，较为荒芜，是整个天府新区唯一存在顺销盘（直接购卖，无需摇号）的板块。天府前湾整体偏改善，容积率限制在2.5以内，产品也不错，但是现阶段大部分区域城市界面太差，规划中央法务区也不够亮眼。靠近麓湖一侧的网红盘万科公园城上批次开盘1元/㎡，远远低于麓湖板块元/㎡的价格，已无房源销售，需等下批次。靠近蓉遵高速的德商花样年碧云天骄、佳兆业麓山壹号等楼盘，周边基础配套缺乏，元/㎡的价格无优势，顺销在售中。4、麓湖（麓湖湖区+麓湖公园区）天府新区生态环境最纯粹、居住氛围最优质的板块，沿天府大道一分为二，西侧为麓湖湖区，以湖岛形式开发；东侧为麓湖公园区，分布着红石公园以及多个市*公园。▲麓湖生态城网红盘麓湖生态城上批次开盘元/㎡，即便总价万起，依然被刚需家庭消化完毕；同区位的卓越晴翠上批次开盘元/㎡，已无房源销售，需等下批次。麓湖板块公园环抱、生态资源优越，产品改善面积大、总价高。5、天府滨江带+钓鱼嘴天府新区暂时未发展的两个板块，城市界面原生状态，较为落后，仅临近锦江生态带周边有少量项目，无参考意义。▲钓鱼嘴地铁站附近6、天府公园天府新区规划最高的中央商务区，有天府公园西、天府公园东两个板块。天府公园东以产业为主，整体偏商务。▲天府公园东现状中交、中铁、中冶、中建、中粮、保利等央企西南总部已落地天府公园东，规划有地标一带一路大厦（米）、天府国际金融中心、天府国际会议中心、言几又国际文创中心、天府国际保税中心、大悦城、Costco城市顶级配套。天府公园东暂无房源销售，网红盘中海天府里，产品偏刚需，上批次开盘元/㎡，低总价、低单价遭到哄抢；一路之隔的秦皇帝景，上批次开盘同样元/㎡，低中签率清盘。相比天府公园东，天府公园西产业导入较少，居住环境更纯粹。天府公园细楼盘聚集，天府七中、天府七小两大名校落地，教育资源优质；南侧规划正大暹罗天地、招商时代花园城、人字绿廊开发商业街区，商业配套丰富。产品整体改善，保利和光屿湖、首开龙湖云著仅剩㎡以上大户型产品；万科天府锦绣本批次推售房源面积-㎡，价格预计元/㎡；招商时代公园本批次推售房源面积-㎡，价格预计价格元/㎡，天府公园西最低门槛。天府公园西价格比肩主城区、产品面积普遍较大，上车门槛高。7、兴隆湖科学城兴隆湖科学城承接天府新区产业重担，环湖发展基础科研（中交、中铁、中建、电建）、生物科技、高端制造产业，雏形已现。兴隆湖北岸比较成熟，多个住宅小区交付、商业配套丰富。地王德信红阳湖畔云暻（天府新区楼面价地王.5元/㎡）预计本批次价格3元/㎡，周边品质二手房30元/㎡，有轻微倒挂。兴隆湖东岸规划独角兽岛，以独角兽企业孵化为主，启动区建设中（已确定入驻滴滴出行、字节跳动、蚂蚁金服）。龙光天瀛预计本批次价格2元/㎡，周边新成交土地楼面价均在1元/㎡之上，新楼盘价格大概率高于龙光天瀛。▲兴隆湖南岸现状兴隆湖南岸产业趋向，多为产业配套项目，入场券并不多。4
直说了，天府新区可以买、值得买。一是相比其他热门城市，天府新区单价低、上车门槛不高；二是天府新区的规划足够高且利好正在一一落地，未来非常看好。怎么买？1、瞄准天府大道两侧，成都的主力发展方向；2、看短期的，刚需第一顺位无脑摇锦江生态带，不用看品质，倒挂元/㎡即买即赚；3、看长期的，买顶级资源、配套的天府公园板块，天府新区的金融城，必跑赢大势；4、麓湖生态城属于跳脱市场的产品，很难定义价值，慎选。关于天府新区，想说的东西很多，篇幅有限，本文仅做简单的市场调研盘点，待成都调研完成，再进行整体城市分析。静候。米宅服务产品请戳图查询▼
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