市地税局局长*宜龙就房地产评税工作答问
当前，在存量房交易征税过程中，由于交易双方合同缺少必要的监督制约机制，成交价格不准确，导致税收漏洞，影响市场公平。为堵塞税收漏洞，充分发挥税收对房地产市场的调控作用，促进房地产市场持续健康发展。地税机关专门开发了专用评税管理软件，对存量房交易申报计税价格进行评估。就此采访了市地税局局长*宜龙。
问：请问*局长，什么是应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作？
答：应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作(以下简称“房地产评税工作”)，是指地税机关在征收存量房交易环节税收时，用专用评估软件计算出的评估价格与纳税人申报的成交价格相比较，以二者中更为合理的一个价格作为计税价格，并依据此计税价格计算征收存量房交易环节的各项税收。
问：为什么要开展房地产评税工作？
答：加强二手房屋交易转让的监控，是当前国家房地产市场调控的一个重要环节。税收是国家宏观调控的重要杠杆，通过税收手段可以调节二手房屋的交易收益，堵塞税收漏洞，公平税负，充分发挥税收对房地产市场的调控作用，促进房地产市场持续健康发展。
当前，在存量房交易征税过程中，主要以房屋买卖双方的交易合同成交价格，或房屋中介机构的房屋评估价格为计税依据，由于交易双方合同缺少必要的监督制约机制，出现大量阴阳合同，低报成交价格，加之一些房地产评估中介公司评估方法不统一，评估报告不透明，偏离市场价格情况屡屡出现。为了堵塞税收漏洞，维护市场公平，地税机关必须要建立一套适应当前市场需要和税收征管要求的管理方式方法，开发专用评税管理软件，对存量房交易申报计税价格进行评估。
问：开展房地产评税工作的*策依据是什么？
答：开展存量房交易计税价格评估的*策依据主要有：
一是 《中华人民共和国税收征收管理法》。《中华人民共和国税收征收管理法》第35条规定：纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税款。
二是部门规章。财*部和国家税务总局联合下发的 《关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》及《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》。
三是省人民*府文件。2010年11月13日，湖北省人民*府以鄂*函[2010]341号文件下发了 《关于在全省开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案》。
问：我市房地产评税工作从什么时间正式开始实施？
答：根据《市人民*府办公室关于在全市开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作的通知》(随*办发［2011］17号)，我市房地产评税工作分两个阶段进行：第一阶段为试点阶段，从2011年1月1日至2011年6月30日；第二阶段为全面推广阶段，从2011年7月1日至2011年12月31日。
我市先行试点单位随州城区将于2011年7月1日开始正式实施房地产评税工作，各县市区将于2012年元月1日正式实施此项工作。
问：随州城区房地产评税工作采取的具体做法有哪些？
答：随州城区房地产评税工作是在市人民*府的主导和市财*、建委、土地、房产、规划、地税等相关部门的共同参与、有关房地产评估中介机构的大力支持配合下，于2011年3月1日开始启动的。
我市房地产评税试点工作采取的主要做法有：一是随州市人民*府办公室下发了《市人民*府办公室关于在全市开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作的通知》(随*办发［2011］17号)；二是成立了评估工作领导小组和试点工作实施小组；三是制定了 《随州市房地产计税价值评估技术规范》；四是明确划分了领导小组各成员单位及相关职能部门的工作职责；五是不定期召开部门及专家联席会协商解决试点工作中出现的各种矛盾和问题；六是在省地税局和软件设计公司的具体指导下完成了评估软件的本地化改造；七是利用大量房屋交易实例对评估软件进行了反复测试，并组织相关专家对试点工作成果进行了鉴定。
问：随州市城区住宅小区区域等级划分范围是如何划分的？
答：根据随州市国土局最新颁布的住宅用地级别与基准地价图，本次评税分区根据住宅用地级别进行划分，将随州城区划分为五个等级十四个分区，其中一级地段二个分区、二级地段二个分区、三级地段四个分区、四级地段五个分区、五级地段一个分区。
问：随州城区房地产评税工作中存量房交易计税价格如何确定？
答：具体步骤如下：
1、纳税人在前台填写《评税对象信息采集表》，递交给前台受理人员。
2、前台受理人员收到纳税人递交的《评税对象信息采集表》后，要在评税软件中准确录入纳税人纳税申报的房屋坐落、成交价格等信息，按照专门的房地产基本情况采集表审核标准进行初审，确定各项税费，并及时保存资料信息，提高征收效率和质量。
3、前台受理人员在系统自动比对申报价格和评估价格信息后，对纳税人申报的存量房地产交易价格高于或等于评估价格时，按纳税人申报的成交价格开具发票并征收税款。
4、前台受理人员在系统自动比对申报价格和评估价格信息后，对纳税人申报的存量房地产交易价格低于评估价格的，由前台受理人员将评税的过程和结果与实际情况进行比对、核实后，向纳税人做出解释和说明。纳税人接受的，按评估结果开具发票并征收税款。
5、前台受理人员做出解释和说明后，纳税人不同意评估结果的，由前台受理人员辅导纳税人填写 《房地产税评税争议处理申请受理审批单》，由纳税人递交给后台指定的专人进行复核，复核人员针对纳税人的疑问，向其宣传、解释房地产评税*策法规，说明评税的依据、原则、程序、方法和评税结果产生的过程等，纳税人接受的，按评估结果开具发票并征收税款。
问：纳税人在计税价格核定上产生的争议怎么解决？
答：根据《随州市房地产评税争议处理办法》的有关规定，存量房交易纳税人在计税价格评估核定上发生争议时，可采取以下方式予以解决：首先，由行*服务中心税收征收窗口与纳税人沟通协商解决；窗口沟通协商解决不了的，纳税人填写《随州市地方税务局房地产评税争议处理申请受理审批单》，提交主管税务机关按照评定税程序进行复核；纳税人对复核结果不服的，应先依法缴纳存量房交易相关税收，后向税务机关申请复议解决；纳税人对复议结果仍然不服的，可以向人民法院提起诉讼予以解决。在复议或诉讼完毕、纳税人争议消除后，地税机关应对纳税人应纳税款和已纳税款进行结算，多退少补。